土地路線価など

土地の評価
1.市街地とその周辺
(路線価地域)は
路線価
をもとに評価
上記1.以外
は原則として
固定資産税評価額×倍率 で評価
路線価 」は 、
国税庁HPに公開されており、公示価格のおよそ 8割程度と言われています。
この路線価に土地の面積を掛けることが基本です
○路線価 … 1 ㎡あたり千円単位の表示です 。
○借地権割合 …この路線価の横にあるアルファベットの文字を いいます 。
貸している土地や借りている土地を評価
○地区区分 …路線価についている丸 四角 楕円などで囲まれた表示記号。画地調整で使用
何もなければ普通住宅地区です
・ビル街地区
・繁華街地区
・普通商業 ・併用住宅地区
・中小工場地区
・大工場地区
・普通住宅地区
路線価地域の1㎡の計算は
路線価✖️奥行価格補正率✖️以下②〜⑧の画地調整率
が基本です
②側方路線影響加算
③二(三四)方 路線影響加算
④間口狭小補正
⑤奥行長大補正
⑥不整形地補正
⑦がけ地補正
⑧無道路地補正
 
 
 
1.路線価地域
路線価図をもとに評価
奥行価格補正などを加味
付表 (pdf)
路線価図.pdf へ
「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。)
ごとに設定する。
内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください
(奥行価格補正)
① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、
路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
路線価×奥行価格補正率×地積
(側方路線影響加算)
② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、
次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。
(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額
(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二
[側方路線影響加算率表]
に定める
加算率を乗じて計算した価額
イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率
ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」
(イ+ロ)×面積
(二方路線影響加算)
正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。
(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額
(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三
「二方路線影響加算率表」の加算率を
乗じて計算した価額
イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率
ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」
(イ+ロ)×面積
(三方又は四方路線影響加算)
三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。
 路線価地域」については、次に掲げる地区を定められ、
奥行価格補正率等も、
この地区区分ごとに定められています

① ビル街地区
② 高度商業地区
③ 繁華街地区
④ 普通商業・併用住宅地区
⑤ 普通住宅地区
⑥ 中小工場地区
⑦ 大工場地区

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

借地権

借地権
自用地の評価額×借地権割合
借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%
定期借地権
自用地の評価額×
借地権設定時における定期借地権割合

私道セットバック

相続税の申告では、私道の評価は結構あります

一般の人が評価する場合は、単純に路線価をかけてしまう例が多く
その私道に特定路線価が設定できれば、評価が下がる場合もあり、
評価額が過大な場合があると思いますので
税理士にご相談ください。
 

(私道の用に供されている宅地の評価)

 

路線価地域

私道の価額は、原則として、

正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、

その私道に設定された

特定路線価を基に評価

(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。

 

正面路線価×

奥行価格補正率×

間口狭小補正率✖︎

奥行長大補正率×0.3

×地積=私道の価額

(^。^)
私道の間口を計算する場合
角切で広がった部分は含めない
①要件を満たせば小規模宅地も適用できる
 
側方路線が私道である場合
通常 側方路線加算はしない
 
その私道が
不特定多数の者の通行の用に供されているとき
(通り抜けできる場合)
は、
その私道の価額は評価しない
専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価

(特定路線価)

14-3 路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、

特定路線価を

納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。


納税者からの申出等となっているので
納税者が申出しない場合
税務署がこれにより計算する場合がある
建築基準法の道路でない場合は設定できない
路地状敷地の不整形地評価減で評価するか、
特定路線価で評価するか
いずれか評価額の低いほうを選択したいところだが
 
私道の奥行きが長い場合には
路地状評価は認められないようだ。


(セットバックを必要とする宅地の評価)

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、

その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする

(算式)
将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積÷宅地の総地積
×0.7

  1. 専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価します。
  2. 路線価方式による場合の評価方法
    私道の価額は、原則として、正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、
  3. その私道に設定された特定路線価を基に評価(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。
  4. 正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積=私道の価額

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、
その私道の価額は評価しない


 

市街地山林

市街地山林の価額は、

その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額から、
その山林を宅地に転 用する場合において
通常必要と認められる
1平方メートル当たりの
造成費
に相当する金額として、
整地、
土盛り又は
土止めに要する費用の額が
おおむね同一と認められる地域ごとに

国税局長の定める金額を控除した金額に、
その山林の地積を乗じて
計算した金額によって評価する。

ただし、その市街地山林の
固定資産税評価額に
地価事情の類似する地域ごとに、

その地域にある
山林の売買実例価額、
精通者意見価格等を基として
国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって
評価することができるものとし、

その倍率が定められている地域にある
市街地山林の価額は、
その山林の
固定資産税評価額に
その倍率を乗じて
計算した金額によって評価する。

なお、その市街地山林について
宅地への転用が見込めないと認められる場合には、
その山林の価額は、
近隣の純山林 の価額に比準して評価する

(注)
「その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額」は、
その付近にある宅地について
評価の方式に定 める方式によって
評価した
1平方メートル当たりの価額を基とし、
その宅地と
その山林との位置、
形状等の条件の差を
考慮して評価する。

「その市街地山林について
宅地への転用が見込めない
と認められる場合」とは、
その山林を評価した場合の価額が
近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、
又はその山林が急傾斜地等であるために
宅地造成ができないと認められる場合をいう。

(広大な市街地山林の評価)

市街地山林が
宅地であるとした場合において、

広大地に該当するときは、
その市街地山林の価額は
広大地の定めに準じて評価する。

ただし、その市街地山林を評価した価額が
一定の価額を上回る場合には
一定の定めによって評価することに留意する

2015年10月29日 | カテゴリー : 未分類 | タグ : , | 投稿者 : 格安料金と高品質税理士業務埼玉県さいたま市大宮区税理士