土地の評価単位

宅地は
利用の単位となって
いる1画地の宅地ごとに評価


田は耕作の単位となっている1枚の田ごと


山林は1筆の山林ごとに評価


雑種地
利用の単位となっている

「一団の雑種地ごと」

(同一の目的に供されて
いる雑種地)を評価単位


 

所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。


宅地の一部を使用貸借により貸付け
全体を1画地の宅地として評価


貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価


2以上の者から

隣接している土地を借りて、これを一体として利用

全体を1画地として評価


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、

宅地と併せて自用地としての評価になる
私道とは、

「不特定多数の者」の通行の用 (0評価)
又は
「専ら特定の者」の通行の用(3割評価)
に供されている宅地をいう


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる
かはご相談ください


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく

不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として 評価

共同ビルの敷地のように
個々の宅地が他の土地と一体利用されている場合、
他の土地も併せた利用の単位となる宅地の価額をまず評価した上で、
利用区分の面積按分などにより、個々の宅地を評価

 

土地区分単位通達

10%減額できる土地

10%価額控除できる土地

1)道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
その付近にある宅地に比し著しく

高低差のあるもの

(2)地盤にはなはだしい

凹凸のある宅地
(3)振動のはなはだしい宅地
(4)(1)から(3)までに掲げる宅地以外の宅地で、
騒音、

日照阻害
建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとする)、
臭気等により、
その取引金額に影響を受けると認められるもの

また、宅地比準方式によって評価する
農地又は山林について、
その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が

著しく低下していると認められる部分を有するものについても
10%減額ができる場合がある

なお路線価又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合
は10%の減額はできないことに注


国税庁タックスアンサーより引用

No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
 [平成29年4月1日現在法令等]
 次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、

著しく低下していると認められるものの価額は、

その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、

利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて

計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
1  道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、

   その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの

2  地盤に甚だしい凹凸のある宅地

3  震動の甚だしい宅地
4  1から3までの宅地以外の宅地で、

   騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める

   日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、

   臭気、忌み等により、

   その取引金額に影響を受けると認められるもの

 また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、

  その農地又は山林を宅地に転用する場合において、

造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が付近にある

他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると

認められる部分を有するものについても同様です。
ただし、路線価又は固定資産税評価額又は倍率が、

利用価値の著しく低下している状況を考慮して

付されている場合にはしんしゃくしません。

倍率方式による宅地の評価

固定資産税評価額に国税局長の定める倍率
を乗じて計算した金額によって評価

注意点

 

実際の面積と土地登記簿上の地積が異なる場合は調整が必要


不整形地
間口が狭小な宅地、
無道路地等の個別事情がある場合には評価減が可能な場合がある
倍率方式により評価する上地が不整形地等である場合においては、
その減額を織り込んだ金額が
その土地の同定資産税評価額になっている

とされていますが、
近隣の比準地の固定資産税評価証明書を入手して
不整形地等の減額の金額が織り込まれているか

を確認しておくことが必要です。


登記されていない土地も
土地補充課税台帳に登録されている固定資産税評価額
による

倍率方式

固定資産税評価額に国税局長の定める倍率
を乗じて計算した金額によって評価
注意点
 
実際の面積と土地登記簿上の地積が異なる場合は調整が必要


不整形地
間口が狭小な宅地、
無道路地等の個別事情がある場合には評価減が可能な場合がある
倍率方式により評価する上地が不整形地等である場合においては、
その減額を織り込んだ金額が
その土地の同定資産税評価額になっている
とされていますが、
近隣の比準地の固定資産税評価証明書を入手して
不整形地等の減額の金額が織り込まれているか
を確認しておくことが必要です。


登記されていない土地も
土地補充課税台帳に登録されている固定資産税評価額
による

相続税改正

26年1月以降の相続

次の改正は、平成26年1月1日以後に相続又は遺贈により取得した
小規模宅地等について適用します。
1.二世帯住宅における構造上の要件の緩和
1棟の建物で構造上区分されていた二世帯住宅に
被相続人とその親族が
各々の独立部分に居住していた場合、
被相続人とその親族が居住していた部
分が特例の対象
となりました。

1棟の建物が区分所有登記されている場合は、
被相続人の居住の用に供されていた部分
に限る

2.被相続人が老人ホームに入居していた場合の居住要件の緩和
被相続人が老人ホームに入所していたことにより、
被相続人の居住の用に供されなくなった宅地等については、
次の条件を満たす場合に、
被相続人の居住用宅地等に該当するものとして特例を受けることができる。
被相続人に介護が必要なために入所したこと。
・その家屋が貸付等の用途に供されていないこと。


対象となる老人ホームは以下のとおり。
・認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居
(グループホーム)
・養護老人ホーム
・有料老人ホーム
・介護老人保健施設
・サービス付き高齢者向け住宅
・障害者支援施設

27年1月以降の相続

相続税の基礎控除の見直し
平成27年1月1日以後に相続又は遺贈によ
り取得する財産に係る相続税について適用します

改正前5,000万円十1,000万円×法定相続人の数
改正後3,000万円十600万円×法定相続人の数

相続税の税率の見直し
最高税率が50%から55% (課税対象額6億円超)に引き上げ
未成年者控除
改正前
6万円×(20歳一相続開始時の年齢)

平成27年1月1日以後
10万円×(20歳一相続開始時の年齢)

障害者控除
改正前
一般障害者の場合6万円×(85歳一相続開始時の年齢)
特別障害者の場合12万円×(85歳一相続開始時の年齢)
平成27年1月1日以後
一般障害者の場合10万円×(85歳一相続開始時の年齢)
特別障害者の場合20万円×(85歳一相続開始時の年齢)

小規模宅地等

次の改正は、平成27年1月1日以後に相続等により取得した
小規模 宅地等について適用します

特定居住用宅地等の適用対象面積
特定居住用宅地等の適用対象面積を、240㎡から330㎡に拡充。
特定居住用宅地等と
特定事業用宅地等を併用する場合の限度面積
特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合、
改正前は限定的な併用

改正により完全併用

特定居住用宅地等330㎡、特定事業用宅地等400㎡の場合
(1)改正前の限度面積
①特定居住用宅地等から優先適用する場合
特定居住用宅地等240㎡
②特定事業用宅地等から優先適用する場合
特定事業用宅地等400㎡
(2)改正後の限度面積
特定居住用宅地等330㎡+特定事業用宅地等400㎡=730㎡

特定居住用宅地等又は
特定事業用宅地等と
貸付事業用宅地等を併用する場合、
調整計算が必要

2018年1月1日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安料金と高品質税理士業務埼玉県さいたま市大宮区税理士

奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので

間口距離 と

奥行
正確に算定することが重要です

通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。

土地は不整形地の場合が多いので

奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは

平均的な奥行距離

によります。
具体的には、

不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
不整形地の面積÷間口距離

得た数値とします。

以下国税庁HPより転載引用、以下は個人的見解です。

【照会要旨】
次の図のような不整形地の奥行距離はどのようにして求めるのでしょうか。

不整形地の奥行距離の求め方の図1

間口距離35

想定整形地の奥行20を限度とし 不整形地の面積600÷間口距離35=17.1奥行

 

 

不整形地の奥行距離の求め方の図2

想定整形地の面積800 想定整形地の間口40 想定整形地の奥行20

 

不整形地の奥行距離の求め方の図3

不整形地の面積720÷間口距離18=40奥行

不整形地の面積500÷間口距離20=25奥行

 

不整形地の奥行距離の求め方の図4

800÷20=40     800÷15=53≧50

不整形地の面積750

÷間口距離5=150

≧50奥行

 

 


間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります

間口には

車などが出入りしやすいように

角が切れている場合がありますが

角切で広がった部分も間口に含めます

 

しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。

私道は道路なので長方形で評価する

と考えればわかりやすいかもしれませ

2017年12月9日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安料金と高品質税理士業務埼玉県さいたま市大宮区税理士

奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と

奥行
正確に算定することが重要です
通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。
土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは
平均的な奥行距離
によります。
具体的には、
不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
不整形地の面積÷間口距離
得た数値とします。
以下国税庁HPより転載引用、以下は個人的見解です。
【照会要旨】
次の図のような不整形地の奥行距離はどのようにして求めるのでしょうか。
不整形地の奥行距離の求め方の図1
間口距離35
想定整形地の奥行20を限度とし 不整形地の面積600÷間口距離35=17.1奥行
 

 
不整形地の奥行距離の求め方の図2
想定整形地の面積800 想定整形地の間口40 想定整形地の奥行20
 
不整形地の奥行距離の求め方の図3

不整形地の面積720÷間口距離18=40奥行

不整形地の面積500÷間口距離20=25奥行

 
不整形地の奥行距離の求め方の図4

800÷20=40     800÷15=53≧50

不整形地の面積750

÷間口距離5=150

≧50奥行

 
 


間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります
間口には
車などが出入りしやすいように
角が切れている場合がありますが
角切で広がった部分も間口に含めます
 
しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。
私道は道路なので長方形で評価する
と考えればわかりやすいかもしれませ

2017年12月9日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安料金と高品質税理士業務埼玉県さいたま市大宮区税理士

(私道の用に供されている宅地の評価)

相続税の申告では、私道の評価は結構あります

一般の人が評価する場合は、単純に路線価をかけてしまう例が多く

その私道に特定路線価が設定できれば、評価が下がる場合もあり、

評価額が過大な場合があると思いますので

税理士にご相談ください。

 

(私道の用に供されている宅地の評価)

 

路線価地域

私道の価額は、原則として、

正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、

その私道に設定された特定路線価を基に評価

(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。

 

正面路線価×

奥行価格補正率×

間口狭小補正率✖︎

奥行長大補正率×0.3

×地積=私道の価額

(^。^)

私道の間口を計算する場合

角切で広がった部分は含めない

①要件を満たせば小規模宅地も適用できる

 

側方路線が私道である場合

通常 側方路線加算はしない

 

その私道が

不特定多数の者の通行の用に供されているとき

(通り抜けできる場合)

は、

その私道の価額は評価しない

 

(評価の方式)

11 宅地の評価

(1) 市街地的形態を形成する地域にある宅地

             路線価✖︎補正率

(2) (1)以外の宅地

          固定資産税評価額✖︎倍率

(路線価)

「路線価」は、

宅地が面している路線

(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう)

ごとに設定する。

(特定路線価)

14-3 路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、

特定路線価を

納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。

納税者からの申出等となっているので

納税者が申出しない場合

税務署がこれにより計算する場合がある

建築基準法の道路でない場合は設定できない

路地状敷地の不整形地評価減で評価するか、

特定路線価で評価するか

いずれか評価額の低いほうを選択したいところだが

私道の奥行きが長い場合には

路地状評価は認められないようだ。

 

20 不整形地の評価

20-2 無道路地の評価

20-3 間口が狭小な宅地等の評価

20-4 がけ地等を有する宅地の評価

20-5 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価

21 倍率方式

21-2 倍率方式による評価

賃借権

 

駐車場などは

通常更地評価となるが

最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、

契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある
設備の堅牢度などの内容による

堅固でない、取り外しが可能な軽微な構築物の敷地は
更地評価になる場合が多いと思われる
が要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある

立体駐車場の敷地
契約期間により

地上権に準する権利として評価

堅牢な立体駐車場の敷地

堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価

以下は国税庁HPより転載

No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価

土地の所有者が、自らその土地を貸駐車場として利用している場合には、

その土地の自用地としての価額により評価します。
このように自用地としての価額により評価するのは、

土地の所有者が、その土地をそのままの状態で(又は土地に設備を施して)

貸駐車場を経営することは、

その土地で一定の期間、自動車を保管することを引き受けることであり、

このような自動車を保管することを目的とする契約は、

土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる権利関係ですので、

この場合の駐車場の利用権は、その契約期間に関係なく、

その土地自体に及ぶものではないと考えられるためです。

ただし、

車庫などの施設を

駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合

には、

土地の賃貸借になると考えられますので、

その土地の自用地としての価額から、賃借権の価額を控除

した金額によって評価します。
この場合の賃借権の価額は、次の区分に応じたそれぞれの価額によります。

(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権

(例えば、賃借権の登記がされているもの、

設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、

堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)

自用地としての価額×賃借権の残存期間に応じ

その賃借権が地上権であるとした場合の

法定地上権割合又は

借地権であるとした場合の借地権割合のいずれか低い割合

(注)
1 「法定地上権割合」は、相続税法第23条に規定する割合です。

(地上権及び永小作権の評価)
第二十三条

地上権

残存期間が十年以下のもの 百分の五
残存期間が十年を超え十五年以下のもの 百分の十
残存期間が十五年を超え二十年以下のもの 百分の二十
残存期間が二十年を超え二十五年以下のもの 百分の三十
残存期間が二十五年を超え三十年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 百分の四十
残存期間が三十年を超え三十五年以下のもの 百分の五十
残存期間が三十五年を超え四十年以下のもの 百分の六十
残存期間が四十年を超え四十五年以下のもの 百分の七十
残存期間が四十五年を超え五十年以下のもの 百分の八十
残存期間が五十年を超えるもの 百分の九十

 

 

(貸し付けられている雑種地の評価)
86 賃借権、地上権等の目的となっている雑種地の評価は、

次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 賃借権の目的となっている

雑種地の価額は、

原則として、82≪雑種地の評価≫から84≪鉄軌道用地の評価≫までの定めにより評価した雑種地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、87≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。

ただし、その賃借権の価額が、

次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、

その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価する。
イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権

(例えば、賃借権の登記がされているもの、

設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、

堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)

その雑種地の自用地としての価額に、

その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額
(イ) 残存期間が5年以下のもの 100分の5
(ロ) 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10
(ハ) 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15
(ニ) 残存期間が15年を超えるもの 100分の20

ロ イに該当する賃借権以外の賃借
その雑種地の自用地としての価額に、

その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額

(2) 地上権の目的となっている雑種地の価額は、

その雑種地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(3) 区分地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。
(注) 上記(1)又(2)において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして82≪雑種地の評価≫の定めにより評価した価額から、その価額を基として87≪賃借権の評価≫の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(賃借権の評価)
87 雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価する。ただし、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価することができるものとする
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、

堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される

相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫に規定する割合(以下「法定地上権割合」という。)又はその賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じて計算した金額によって評価する。
(2) (1)に掲げる賃借権以外の賃借権の価額は、

その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額によって評価する。

賃借権

 
駐車場などは
通常更地評価となるが
最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、
契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある
設備の堅牢度などの内容による
堅固でない、取り外しが可能な軽微な構築物の敷地は
更地評価になる場合が多いと思われる
が要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある
立体駐車場の敷地
契約期間により
地上権に準する権利として評価
堅牢な立体駐車場の敷地
堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価
以下は国税庁HPより転載

No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価
土地の所有者が、自らその土地を貸駐車場として利用している場合には、
その土地の自用地としての価額により評価します。
このように自用地としての価額により評価するのは、
土地の所有者が、その土地をそのままの状態で(又は土地に設備を施して)
貸駐車場を経営することは、
その土地で一定の期間、自動車を保管することを引き受けることであり、
このような自動車を保管することを目的とする契約は、
土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる権利関係ですので、
この場合の駐車場の利用権は、その契約期間に関係なく、
その土地自体に及ぶものではないと考えられるためです。
ただし、
車庫などの施設を
駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合
には、
土地の賃貸借になると考えられますので、
その土地の自用地としての価額から、賃借権の価額を控除
した金額によって評価します。
この場合の賃借権の価額は、次の区分に応じたそれぞれの価額によります。
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
(例えば、賃借権の登記がされているもの、
設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、
堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)
自用地としての価額×賃借権の残存期間に応じ
その賃借権が地上権であるとした場合の
法定地上権割合又は
借地権であるとした場合の借地権割合のいずれか低い割合
(注)
1 「法定地上権割合」は、相続税法第23条に規定する割合です。
(地上権及び永小作権の評価)
第二十三条
地上権
残存期間が十年以下のもの 百分の五
残存期間が十年を超え十五年以下のもの 百分の十
残存期間が十五年を超え二十年以下のもの 百分の二十
残存期間が二十年を超え二十五年以下のもの 百分の三十
残存期間が二十五年を超え三十年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 百分の四十
残存期間が三十年を超え三十五年以下のもの 百分の五十
残存期間が三十五年を超え四十年以下のもの 百分の六十
残存期間が四十年を超え四十五年以下のもの 百分の七十
残存期間が四十五年を超え五十年以下のもの 百分の八十
残存期間が五十年を超えるもの 百分の九十
 
 
(貸し付けられている雑種地の評価)
86 賃借権、地上権等の目的となっている雑種地の評価は、
次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。
(1) 賃借権の目的となっている
雑種地の価額は、
原則として、82≪雑種地の評価≫から84≪鉄軌道用地の評価≫までの定めにより評価した雑種地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、87≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。
ただし、その賃借権の価額が、
次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、
その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価する。
イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
(例えば、賃借権の登記がされているもの、
設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、
堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)
その雑種地の自用地としての価額に、
その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額
(イ) 残存期間が5年以下のもの 100分の5
(ロ) 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10
(ハ) 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15
(ニ) 残存期間が15年を超えるもの 100分の20
ロ イに該当する賃借権以外の賃借
その雑種地の自用地としての価額に、
その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額
(2) 地上権の目的となっている雑種地の価額は、
その雑種地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(3) 区分地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。
(注) 上記(1)又(2)において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして82≪雑種地の評価≫の定めにより評価した価額から、その価額を基として87≪賃借権の評価≫の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(賃借権の評価)
87 雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価する。ただし、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価することができるものとする
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、
堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される
相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫に規定する割合(以下「法定地上権割合」という。)又はその賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じて計算した金額によって評価する。
(2) (1)に掲げる賃借権以外の賃借権の価額は、
その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額によって評価する。