土地評価の基本2

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

       合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります

2016年10月6日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 格安料金と高品質税理士業務埼玉県さいたま市大宮区税理士

私道セットバック

相続税の申告では、私道の評価は結構あります

一般の人が評価する場合は、単純に路線価をかけてしまう例が多く
その私道に特定路線価が設定できれば、評価が下がる場合もあり、
評価額が過大な場合があると思いますので
税理士にご相談ください。
 

(私道の用に供されている宅地の評価)

 

路線価地域

私道の価額は、原則として、

正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、

その私道に設定された

特定路線価を基に評価

(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。

 

正面路線価×

奥行価格補正率×

間口狭小補正率✖︎

奥行長大補正率×0.3

×地積=私道の価額

(^。^)
私道の間口を計算する場合
角切で広がった部分は含めない
①要件を満たせば小規模宅地も適用できる
 
側方路線が私道である場合
通常 側方路線加算はしない
 
その私道が
不特定多数の者の通行の用に供されているとき
(通り抜けできる場合)
は、
その私道の価額は評価しない
専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価

(特定路線価)

14-3 路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、

特定路線価を

納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。


納税者からの申出等となっているので
納税者が申出しない場合
税務署がこれにより計算する場合がある
建築基準法の道路でない場合は設定できない
路地状敷地の不整形地評価減で評価するか、
特定路線価で評価するか
いずれか評価額の低いほうを選択したいところだが
 
私道の奥行きが長い場合には
路地状評価は認められないようだ。


(セットバックを必要とする宅地の評価)

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、

その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする

(算式)
将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積÷宅地の総地積
×0.7

  1. 専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価します。
  2. 路線価方式による場合の評価方法
    私道の価額は、原則として、正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、
  3. その私道に設定された特定路線価を基に評価(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。
  4. 正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積=私道の価額

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、
その私道の価額は評価しない


 

市街地山林

市街地山林の価額は、

その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額から、
その山林を宅地に転 用する場合において
通常必要と認められる
1平方メートル当たりの
造成費
に相当する金額として、
整地
土盛り又は
土止めに要する費用の額が
おおむね同一と認められる地域ごとに
国税局長の定める金額を控除した金額に、
その山林の地積を乗じて
計算した金額によって評価する

ただし、その市街地山林の
固定資産税評価額
地価事情の類似する地域ごとに、
その地域にある
山林の売買実例価額、
精通者意見価格等を基として
国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって
評価することができるものとし、
その倍率が定められている地域にある
市街地山林の価額は、
その山林の
固定資産税評価額に
その倍率を乗じて

計算した金額によって評価する。

なお、その市街地山林について
宅地への転用が見込めないと認められる場合には、
その山林の価額は、
近隣の純山林 の価額に比準して評価する
(注)
「その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額」は、
その付近にある宅地について
評価の方式に定 める方式によって
評価した
1平方メートル当たりの価額を基とし、
その宅地と
その山林との位置、
形状等の条件の差を
考慮して評価する。  
「その市街地山林について
宅地への転用が見込めない
と認められる場合」とは、
その山林を評価した場合の価額が
近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、
又はその山林が急傾斜地等であるために
宅地造成ができないと認められる場合をいう。
(広大な市街地山林の評価)

市街地山林が
宅地であるとした場合において、
広大地に該当するときは、
その市街地山林の価額は
広大地の定めに準じて評価する。

ただし、その市街地山林を評価した価額が
一定の価額を上回る場合には
一定の定めによって評価することに留意する。

2015年11月13日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 格安料金と高品質税理士業務埼玉県さいたま市大宮区税理士

セットバックを必要とする宅地の評価

(セットバックを必要とする宅地の評価)

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、

その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする
 

(算式)
将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積÷宅地の総地積
×0.7

私道の用に供されている宅地の評価

私道の用に供されている宅地の評価は、
評価の方式から倍率方式による評価までの定めにより

計 算した価額の
100分の30に相当する価額によって評価する。

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、

その私道の価額は評価しない

2015年11月12日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 格安料金と高品質税理士業務埼玉県さいたま市大宮区税理士