土地建物の価額の区分

1.契約書で区分されているときは、その金額による。

2.契約書で建物に課された消費税等の額が明らかなときは、
その消費税等の額を基に建物の取得価額を算定します

建物につき消費税が明示されているときは、

それにより按分する。

3. 土地と建物を一括購入したような場合で 購入時の契約において 建物の区分価額が明らかでない場合 価額が区分されていない場合 購入時の それぞれの時価で合理的に按分して計算します。 が

建物の建築年と木造、鉄骨造等の

構造別に1㎡当たりの 標準的な建 築価額を定めた

建物の標準的な建築価額表を 目安にして建物の取得価額を算定することが認 められます。

*   建物の標準的な建築価額表 による場合は、 譲渡建物の建築年に対応する同表の建築単価(年別・構 造別)に その建物の床面積を乗じた金額をその建物の取得価額とします。

*なお、建物がマンション等である場合の床面積は、 その者が有する専有部分の床面積

によっても差し支 えありません。

* 中古の建物を取得している場合には、 その建物が建築された年に対応する 建物の標準的な建築価額表の単価に

床面積を乗じて求めた建築価額を基に、 その建築時から取得時までの経過年数に応じた

償却費相当額を控除した残額を 取得価額として計算して差し支えありません

建物の取得価額が不明な場合には
建物の標準的な建築価額表
により取得費を計算できます。国税庁HPより

土地建物の価額の区分が不明な場合にも 利用できる場合もあります

土地建物譲渡

土地建物譲渡の概要(国税庁HP)

  • 土地と建物を一括購入したような場合で

  • 購入時の契約において 建物の区分価額が明らかでない場合

  • 価額が区分されていない場合

  • 購入時の それぞれの時価で合理的に按分して計算します。 が

  • 建物の建築年と木造、鉄骨造等の

  • 構造別に1㎡当たりの 標準的な建 築価額を定めた

  • 目安にして建物の取得価額を算定することが認 められます。

居住用土地建物の譲渡

3,000 万円控除(措法35)などの添付書類


取得費

譲渡費用
土地建物等の譲渡の
短期・長期の別は
譲渡した年の1月1日現在で
所有期間5年以下と
5年を超えるもので
区分される。

長期譲渡所得

  • 原則 税率15%

優良住宅地の造成等のための譲渡
→2000万円以下の部分→10%
2000万円超部分→15%

居住用財産を譲渡した場合

通常3000万円の特別控除があるので
それを控除した金額が
所有期間10年超の場合)
6000万円以下の部分→10%
6000万円超の部分→15%


所有期間5年以上
10年未満の場合は
税率15%
短期譲渡の場合
でも

3000万円特別控除が適用できます。

短期譲渡所得

原則→30%
ただし、国等に対する譲渡で一定要件に該当する場合→15%
ほかに住民税が課税されます
平成25年から平成49年までは、
復興特別所得税として基準所得税額の2.1%を
申告・納付することになります

居住用土地建物の譲渡

土地建物譲渡の概要(国税庁HP)

  • 土地と建物を一括購入したような場合で

  • 購入時の契約において 建物の区分価額が明らかでない場合

  • 価額が区分されていない場合

  • 購入時の それぞれの時価で合理的に按分して計算します。 が

  • 建物の建築年と木造、鉄骨造等の

  • 構造別に1㎡当たりの 標準的な建 築価額を定めた

  • 建物の標準的な建築価額表

  • 目安にして建物の取得価額を算定することが認 められます。

居住用土地建物の譲渡

3,000 万円控除(措法35)などの添付書類


取得費

譲渡費用
親が介護施設などに入居し

  • 親名義の空き家になった土地建物等の譲渡をした場合
  • 生前に 居住用財産を譲渡した場合
  • 通常3000万円の特別控除があります
  • 居住しなくなってから
  • 3年目の年末までに譲渡すれば適用される場合もあります
  • 期限後申告でも3000万円控除は
  • 一定の要件のもと適用されると思われますが
  • 申告が要件なので
  • 税務署に
  • 申告漏れを指摘され課税された場合
  • 原則適用されないことになります
    土地建物譲渡の概要(国税庁HP)
    建物の取得価額が不明な場合には
    建物の標準的な建築価額表
    により取得費を計算できます。国税庁HPより
    居住用土地建物の譲渡

    3,000 万円控除(措法35)などの添付書類


    取得費

    譲渡費用
  • 税額が発生した場合
  • 無申告加算税 延滞金が発生します
  • 3000万控除を控除した金額が
  • (所有期間10年超の場合)6000万円以下の部分→10%
  • 6000万円超の部分→15%
  • 所有期間5年以上10年未満の場合は税率15%
  • 短期譲渡の場合でも3000万円特別控除が適用できます。
  • 税率30%
  • 短期譲渡所得
  • 原則→30%ただし、国等に対する譲渡で一定要件に該当する場合→15%
  • ほかに住民税が課税されます
  • 平成25年から平成49年までは、
  • 復興特別所得税として
  • 基準所得税額の2.1%を申告・納付することになります

    空き家の3000万円控除

    相続により取得した空き家の実家を譲渡した場合
    相続開始の直前まで
    被相続人が住んでいた居住用家屋とその敷地であ
    る土地等(借地権等を含む)

    要件
    ①家屋が区分所有建築物でない
    ②昭和56 年5 月31 日以前に建築されたものである
    ③相続開始の直前まで岡居人がいなかった


    相続により取得した空き家を持っている相続人が
    新耐震基準に適合するようリフォームして敷地とともに譲渡
    または
    空き家の実家を除却し、敷地のみを譲渡

    相続人が商売などの事業や他への貸付けの用などに供しておらず
    相続が開始した日から3 年を経過する日の属する年の年末までに譲渡し
    譲渡対価が1 億円以下
    が要件

    確定申告が必要で、その際に
    地方公共団体の証明書等を添付することが必要

    取得費になるもの

    (非業務用の固定資産に係る登録免許税等)
    固定資産(業務の用に供されるものを除く。)に係る
    登録免許税
    (登録に要する費用を含 む。) 、
    不動産取得税等
    固定資産の取得に伴い納付することとなる租税公課は、
    当該
    固定資産の取得費
    に算入する。(基 通38-9)
    自宅の登記料や不動産取得税などは
    譲渡所得の計算上通常控除される


    (契約解除に伴い支出する違約金)
    いったん締結した固定資産の取得に関する契約を解除して
    他の固定資産を取得することとした場合に支出する違 約金の額は、
    各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、
    当該取得した固定資産の取得費又は取得価 額に算入する


    (土地についてした防壁、石垣積み等の費用)
    埋立て、土盛り、地ならし、切土、防壁工事
    その他
    土地の造成又は改良のために要した費用の額

    その土地の取得費に算入するのであるが、
    土地についてした防壁、石垣積み等であっても、
    その規模、構造等からみて土地と区分 して構築物とすることが適当と認められるものの費用の額は、
    土地の取得費に算入しないで、構築物の取得費とする ことができる。
    上水道又は下水道の工事に要した費用の額についても、同様とする。
    (基通38-10)
    (注)1 専ら建物、構築物等の建設のために行う地質調査、地盤強化、地盛り、特殊な切土等
    土地の改良のためのものでない工事に要した費 用の額は、
    当該建物、構築物等の取得費に算入する。
    2 土地の測量費は、各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、
    土地の取得費に算入する


    (土地、建物等の取得に際して支払う立退料等)
    土地、建物等の取得に際し、
    当該土地、建物等を使用していた者に支払う立退料その他
    その者を立ち退かせるた めに要した金額は、
    当該
    土地、建物等の取得費又は取得価額に算入する

    借入金の利子等

    (取得費等に算入する借入金の利子等)
    固定資産の取得のために借り入れた資金の利子
    (賦払の契約により購入した固定資産に係る購入代価と賦払期間 中の利息及び賦払金の回収費用等に相当する金額とが明らかに区分されている場合におけるその利息及び回収費用等
    に相当する金額を含む。)のうち、
    その資金の借入れの日から当該固定資産の使用開始の日
    (当該固定資産の取得後、 当該固定資産を使用しないで譲渡した場合においては、当該譲渡の日。)までの期間に対応す る部分の金額は、
    業務の用に供される資産に係るもので、
    当該業務に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、
    当該固定資産の取得費又は取得価額に算入 する。
    固定資産の取得のために資金を借り入れる際に支出する
    公正証書作成費用、
    抵当権設定登記費用、
    借入れの担保と して締結した保険契約に基づき支払う
    保険料その他の費用で当該資金の借入れのために通常必要と認められるものに ついても、
    同様とする。(基通38-8)

    (譲渡費用の範囲)

    仲介手数料、

    運搬費、

    譲渡するための 登記若しくは登録に要する費用

    契約書印紙代

    その他当該譲渡のために直接要した費用 借家人等を立ち退かせるための立退料、
    土地(借地権を含む。)を譲渡するため

    その土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、

    既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で 他に譲渡するため その契約を解除したことに伴い支出する 違約金その他 その資産の譲渡価額を増加させるためその譲渡に際して支出した費用

    土地の譲渡に際し その土地の上にある

    建物等を取壊し、 又は除却したような場合において、 その取壊し又は除却 がその譲渡のために行われたもの

    であることが明らかであるときは、 その譲渡の譲渡費用とする。

    納税猶予適用後のリスク

    以下の要件を最低満たさないと猶予が認められず,納税が発生します

    申告期限までに都道府県知事から認定を受けることが必要

    相続税・贈与税の期限内申告が要件

    税務署に担保の提供が必要

    申告期限から5年間は、事業を継続することが必要

    後継者は猶予対象株式等を全部継続して保有することが必要

    後継者は代表者をやめることはできない

    同族関係者で50%超を保有し続け、

    かつ後継者は同族関係者の中で筆頭株主である必要がある

     


     

    将来の,売却額や廃業時

    の評価額を基に納税額を計算し、

    承継時の株価を基に計算された納税額との差額を減免。


    経営環境の変化

    ○5年間で平均8割以上の雇用要件を未達成の場合でも、

    猶予を継続可能に

    経営悪化等が理由の場合、認定支援機関の指導助言が必要

    堤友幸税理士事務所は認定支援機関です

    お気軽にご相談下さい。

     

    30年からの事業承継贈与税免除

    都道府県への

    特例承継計画
    の提出が必要です

     

    平成30年(2018年)
    4/1から
    平成35年(2023年)
    3/31

    平成35年(2023年)3月31日までに

    承継計画

    (その会社の後継者や承継時までの経営見通し等が
    記載されたもの)

    認定支援機関が所見を記載。」

    都道府県
    庁に提出する必要がある

    (一般措置の場合、承継計画の提出は不要)


    その後

    贈与実行し,(一括贈与が要件)

    👇

    都道府県への

    認定申請が必要

    (贈与の翌年1月15日まで)

    申請の際,承継計画を添付

    “30年からの事業承継贈与税免除” の続きを読む